FUTURE X1: nový korunový fond zaměřený na byty

Jste novým obchodním ředitelem čerstvého nemovitostního fondu FUTURE X1. Jak jste se k takové příležitosti dostal?

O změně jsem uvažoval již delší dobu. Líbila se mi vize i ambice zakladatelů vytvořit nový transparentní realitní fond, se kterým bych jim pomohl již od počátku. O mém zapojení rozhodl především pocit, že budu vytvářet fond s lidmi, kteří smýšlejí podobně. Máme nejen shodný pohled na strategii fondu, ale sdílíme i obdobné životní hodnoty a rozumíme si v lidské rovině. To pro mě bylo také důležité.

Předtím jste ale působil na zajímavé pozici v České spořitelně.

To ano, ale více než osm let v retailu banky v kombinaci s koronavirovou pandemií u mě vedlo k rozhodnutí, že přišel pravý čas opustit korporátní svět a pustit se do výzvy, kde budu hrát významnou roli v rozjezdu nového nemovitostního fondu. Jinak práce v největší české bance mě bavila, ale po delší době přeci jen přichází určitý stereotyp, který vede k pocitu nedostatečné seberealizace. Chtěl jsem větší osobnostní růst, nové výzvy a projekty, do kterých bych vložil svoji energii. A proto jsem se nakonec rozhodl být u vzniku něčeho nového, ačkoliv to je o něco méně komfortní, než pracovat pro největší finanční instituci u nás.

Tak tedy nový realitní fond. Není jich už ale příliš mnoho?

Jsem přesvědčen o tom, že fondů tohoto typu příliš mnoho na výběr investoři nemají. Odlišujeme se poměrně výrazně svým investičním zaměřením na byty a způsobem práce s nemovitostním portfoliem. Důvodem založení fondu je i skutečnost, že skupina eDO měla na trhu problém nalézt vhodný produkt z nabídky nemovitostních fondů, který by chtěla aktivně prodávat. Má svojí představu o kvalitě, která je daná rizikem, výnosem a zejména transparentností. Věří rovněž určité investiční strategii. A na základě toho všeho vznikl fond FUTURE X1.

Kdo se podílel na založení fondu?

Zakladatelé fondu jsou stejní lidé, kteří vlastní skupinu eDO. Fond vznikl ve spolupráci s dalšími profesionály z oboru nemovitostí. Můžu zmínit například advokáta Jana Šovara z Finreg Partners, Ondřeje Zárubu a Terezu Pokornou z Comsense analytics a samozřejmě jsem se aktivně podílel na vzniku fondu i já z pozice šéfa obchodu a člověka zodpovědného za vztah s investory.

A proč by měl člověk investovat právě do vašeho fondu? Čím je FUTURE X1 charakteristický?

Fond je charakteristický tím, že nakupuje nemovitosti přímo na trhu za tržních podmínek. Zní to banálně, ale kdo se na realitním trhu trochu vyzná, tak ví, že to není samozřejmost. Nenakupujeme nemovitosti od spřízněných subjektů. Je pro nás důležité, aby byl zájem investorů stejný jako náš. To znamená vydělat co nejvíce na tom, že koupíme levněji, než prodáme a maximalizujeme tím výnos z držených aktiv. Druhá věc je, že my máme cíl nemovitosti skutečně ve střednědobém horizontu prodávat a nechceme je donekonečna přeceňovat valuačními posudky.

V čem se váš fond odlišuje od ostatních?

Poměrně ojedinělí jsme nyní v tom, že jednoznačně sázíme na rezidenční nemovitosti. Konkrétně pak v tuto chvíli hlavně na byty v Praze. Náš investiční horizont se pohybuje v rozmezí 3-5 let pro každou investiční pozici. Jinak fungujeme podle stejné regulace jako ostatní realitní fondy v EHP. Pro nás platí stejná omezení jako pro ně. Ovšem tato omezení nejsou až tak striktní a dávají velký manévrovací prostor managementu jednotlivých fondů. My tento manévrovací prostor chceme využít k tomu, že budeme pro investory velmi transparentní, srozumitelní a budou u nás fungovat jednoduché počty, kdy budeme moct ukázat transakce investorům s finálním účtem. Tedy i s prodejem nemovitostí na investičním horizontu, po který investují.

Proč by ale chtěl někdo prodávat nemovitosti, které mu dobře vynáší?

Investování končí v momentě, kdy pozici opustíte. Do té doby pořád nevíte, jak investice dopadne. Jednou za čas je potřeba složit účty a ukázat, že to, co děláte, mělo ekonomický smysl. Že tu práci zkrátka umíte dělat. My si myslíme, že to umíme. A proto se nebojíme závazku ty účty složit. To, že vám chodí nájem, je hezké, ale co když mezitím vaše nemovitost rapidně ztratí na hodnotě? Jak to zjistíte? Jedině tak, že nemovitost prodáte. Samozřejmě jí chcete prodat se ziskem. Ale je velký rozdíl stanovit zisk z investice tím, že něco skutečně prodáte, nebo tím, že přijdete s valuačním posudkem, který řekne, že to má vyšší hodnotu, než když jste to kupoval. Některé fondy to třeba vidí jinak a s posudky jsou ok. Některým investorům také stačí posudek. Nám ne, protože víme, že rozptyl znaleckých posudků u nemovitostí, a zvláště pak komerčních, je eufemisticky řečeno nikoliv kosmetický. Papír snese všechno, a proto my chceme vidět pohyby peněz na bankovním účtu.

Proč byty? Jejich ceny šly celkem nahoru v posledních letech.

Nabídka a poptávka bytů v rezidenčním bydlení nám jednoznačně ukázala, že je tam nejmenší pravděpodobnost poklesu hodnoty nemovitostí. I navzdory růstu cen v posledních letech. Je to dáno nabídkou a poptávkou. Poptávka je vysoká a když poklesne, tak pořád je zoufale nedostatečná nabídka v podobě nové výstavby, na kterou se zaměřujeme. Vnímáme to jako nejkonzervativnější strategii pro současnou dobu. I s ohledem na probíhající pandemii. Bude nám také celkem dobře fungovat diverzifikace, protože byty jsou dobře dělitelné jednotky, které lze nakupovat již od menších částek, než větší komerční celky.

Když už jsme u komerčních nemovitostí, ty neplánujete nakupovat?

Obecně se nebráníme ani komerčním nemovitostem, ale jsme přesvědčeni, že právě nyní, v roce 2021, je ve většině případů doba celkem nevhodná pro akvizici tohoto typu nemovitostí. Pandemie výrazně poškodila řadu segmentů komerčních nemovitostí. Nepochybně je to administrativa, ale i retail z řady nonfood. Očekáváme, že vhodný čas teprve přijde v momentě, kdy si vlastníci těchto budov naplno uvědomí, jaké škody na jejich aktivech pandemie napáchala. A začnou za ně požadovat peníze, které odpovídají jejich reálné ekonomické výkonnosti. Dostáváme opravdu velké množství nabídek k nákupu komerčních nemovitostí, ale zatím jsme se rozhodli do tohoto segmentu neinvestovat. Pořád je na trhu spousta „stupid money“, které jsou ochotny platit předcovidové ceny za něco, co se na předcovidovou výkonnost bude vracet dlouhé roky. Některé budovy na nejprestižnějších adresách přišly i o 30 % nájmu, co pak ty na těch horších? Vidíme rovněž obrovské kontribuce na obsazování prostor. Myslím, že máme celkem dost důvodů uvážlivě vyčkat, jak se situace v tomto segmentu vyvine.

Pustili jste se do nového fondu uprostřed pandemie, v době, kdy například zmíněné byty hodně zdražily.  Je to dobrý „timing“ pro spuštění fondu?

Když vám na trhu chybí transparentní produkt, který by splňoval vaši představu o tom, jak má realitní fond fungovat a do čeho by měl investovat, tak je vždycky správný okamžik. Ale rozumím vaší otázce. Pandemie bezpochyby ovlivňuje řadu realitních segmentů, jak jsem již zmínil. Nicméně není to vždy jen negativně. Nemovitosti, které žily z airbnb, mají dnes výrazně nižší nájemní výnosy. Na druhou stranu už tak dramaticky se nemění jejich cena. Naopak zase jiné typy rezidenčních nemovitostí vyloženě výrazně zdražily nedostatečnou nabídkou. Je to o tom mít kvalitní data, kvalitní analýzu segmentu a následně pak vyhodnotit rizika. My se v této oblasti snažíme být pečliví a zodpovědní. Nakupujeme přímo od developerů a snažíme se optimalizovat transakční a provozní náklady. Říkám otevřeně, že se v tomto směru inspirujeme spíše na vyspělých trzích v zahraničí, aniž bych se chtěl kohokoliv v ČR dotknout.

Jaké máte obchodní ambice z hlediska velikosti fondu a jeho výkonnosti?

Jde nám o dlouhodobou udržitelnost, ačkoliv si uvědomuji, že to zní jako klišé, protože to říkají všichni. Ale ono to tak je. Tento byznys se dá dělat do určité míry na dopingu v podobě různých stimulantů, kterými si lze krátkodobě pomáhat. Ať je to valuace, odměňování distribuce nebo všelijaké slibování. To určitě není ta cesta, kudy bychom se chtěli vydat. Investorům říkáme, že chceme dosáhnout 5-6 % relativně stabilního výnosu, ovšem s přihlédnutím k tomu, jak je volatilní celý trh nemovitostí. Finanční páku chceme používat spíše méně než více a určitě se chceme pohybovat v nižších pásmech dovoleného zadlužení regulací. Tomu by mělo odpovídat i riziko. Tedy nechceme být rizikovější, než je riziko poklesu ceny bytů v ČR.  Z hlediska velikosti bychom se chtěli dostat do úrovně, kdy náš fond bude spravovat desítky milionů EUR, abychom mohli dosahovat ještě vyšších úspor z rozsahu při akvizicích i správě portfolia. Až se tam dostaneme, uvidíme. Přemýšlíme v investičních cyklech. Teď jsme v prvním cyklu. Až ho zdárně dokončíme, řekneme si, kam chceme dál. Pro nás je klíčové, aby od samého počátku byl fond transparentní a dobře čitelný pro naše partnery z řad investorů a distribuce. Věřím, že je tímto přesvědčíme.

Nabyl jsem dojmu, že FUTURE X1 je určen pouze pro skupinu eDO.

Poradci ze skupiny eDO mají nepochybně výhodu v tom, že o vzniku fondu vědí o něco déle. My budeme samozřejmě rádi za jakoukoliv spolupráci s kvalitními poradci, kteří odvádějí dobrou práci vůči svým klientům. Pokud obchodníci sdílejí naše hodnoty, tak jsme otevření celému trhu.

Zdroj: Profi Poradenství & Finance